Последние изменения в законодательстве, касающиеся налогообложения недвижимости, носят принципиальный характер. С одной стороны, точкой отсчета теперь является кадастровая стоимость объектов. На основании такой кадастровой стоимости принимается налоговая база для исчисления налога на недвижимость. С другой, - местным властям разрешено самим устанавливать размер налогов (ставка налога для коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости). Таким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегося на нее, возложено на муниципальных чиновников.
Предоставленные муниципалитетам полномочия не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций. «Очень страшно и совершенно предсказуемо — говорит адвокат Олег Сухов. – Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками при кадастровых палатах Росреестра, которые тесно связаны с местными органами власти. Для них, если понадобится, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представляет никакого труда. А если к этому прибавить полномочия чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуация становится совершенно коррупционной».
Он поясняет: «Классический способ рейдерства заключается в следующем: приближенные к местным властям лица выявляют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В Московской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироваться от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позволяет в десятки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.
«Затем, — продолжает адвокат Сухов, — муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюся недвижимость, и собственник помещения площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов. В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в месяц — 166 000 рублей. Каждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? Разумеется, нет. Торговая или офисная недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. Тут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам. Затем, после ее приобретения, кадастровая цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в десятки раз, например, до 50 000 рублей за метр. Да и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2 % хоть до минимальных 0,1».
Юрист отмечает, что установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность для чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична.