Разойтись по кластерам

Прирастая новыми территориями, Москва меняется не только в размерах, но становится качественно иным городом — центром столичной агломерации. В новых условиях, которые диктует постиндустриальный капитализм, Москва вынуждена делегировать городам-спутникам решение многих важных задач, оставив себе роль культурного и политического центра страны.

Большая Москва, в свою очередь, должна принять эстафетную палочку: создать рабочие места, в том числе для белых воротничков, обеспечить жильем всех, кто готов пожертвовать квадратными метрами в столице и переехать ближе к природе.

Московская область, надо сказать, с энтузиазмом приняла вызов. Во-первых, города ближайшего Подмосковья станут «ближе» к столице благодаря развитию транспортной системы (метро обычного и легкого, строительству дорог и развязок, транспортно-пересадочных узлов). По прогнозам, с запуском метро и скоростных трамваев время в пути от крупных городов области до Москвы сократится до 30-40 минут, а в радиусе 80-100 км — до часа-полутора часов. Сегодня об этом могут мечтать даже жители спальных районов Москвы, которые работают в центре или на другом конце города.

Во-вторых, в перспективе может вообще отпасть необходимость ездить на работу в Москву, и, как следствие, не нужно будет покупать дорогую столичную недвижимость, ограничивая площадь квартиры финансовыми возможностями.

Причем речь идет о создании престижных рабочих мест для высококвалифицированных сотрудников. Так, в Подмосковье уже определены первые участки под размещение новых бизнес-сити, аналогичных ММДЦ «Москва-Сити»: в Одинцове, Красногорске, Котельниках, Железнодорожном и Мытищах. Среди перспективных площадок для будущего офисного девелопмента называют также Домодедово.

Семейный спортивно-оздоровительный кластер открылся в апреле в Новогорске (там, кстати, построены просторные дома для олимпийских чемпионов Сочи).

В Зеленограде планируется построить кластер микроэлектроники и высокотехнологичного бизнеса. Территориальные кластеры — «Физтех XXI», «Биотехнологический инновационный территориальный кластер Пущино», кластер ядерно-физических и нанотехнологий — будут построены соответственно в Долгопрудном и Химках, в Пущино и в Дубне.

Кластер, в котором разместятся заводы, выпускающие шины, бамперы, сидения и рули, планируется открыть в поселении Лаговское Подольского района.

А молочно-продуктовый кластер — в Ступинском районе. «Фармополис» в Волоколамском районе станет первым фармацевтическим кластером Московской области. Его «коллега», биофармацевтический кластер «Северный», пропишется в Долгопрудном и Химках.

В планах Московской области создание трех медицинских кластеров. Первый — площадью 15 га в Железнодорожном, на базе недостроенного госпиталя КГБ. К 2018 году здесь появится современный медицинский кластер с клиническими центрами и условиями проживания для персонала.

АФК «Система» намерена построить медкластер в Сколково. Помимо этого в Балашихе и Подольске приступили к созданию двух высокотехнологичных онкокластеров.

Ранее сообщалось, что Сбербанк построит на территории новой Москвы медицинский кластер, управлять медицинской частью проекта будет американская John Hopkins. Предполагается, что кластер займет от 25 до 40 гектаров. В него войдут медицинский комплекс, специализированные клиники и необходимые элементы инфраструктуры.

Всего же до 2018 года в Подмосковье должны появиться около 10 индустриальных парков. Хочется верить, что все эти проекты не останутся лишь «бумажной архитектурой», даже несмотря на новые политические и экономические обстоятельства. Но тогда жителям Большой Москвы следует поторопиться с версткой собственных планов на ближайшие 5-10 лет.

Какой будет столичная агломерация через десятилетие и как готовится подмосковный рынок недвижимости к наплыву новых жителей? "Диалоги" поинтересовались мнением экспертов рынка.

«Московские окраины могут превратиться в гетто»

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP: «Основной предпосылкой, которая может повлиять на преобразования московской агломерации и задать вектор ее развития может стать смещение деловой активности в сторону от центра Москвы. Сегодня об этом много говорят, выделяются площадки для создания новых рабочих мест. Реализация таких планов позволит существенно снизить транспортную нагрузку и сделает возможным ослабление ежедневных потоков маятниковой миграции в столицу. Часть анонсированных парков задумано разместить в ближнем Подмосковье. Предполагается, что благодаря этому удастся урегулировать интенсивность транспортных потоков, за счет того, что многие работники, будут перемещаться против основного движения – из Москвы в область.

Строительство бизнес-парков поможет сместить спрос на недвижимость в те районы, где они появятся. Создание подобных центров притяжения сделает Подмосковье более привлекательным для жизни и, со временем, позволит снизить плотность населения в столице.

Что касается самой Москвы, то здесь наиболее вероятно продолжение тренда разделение города на зону «для богачей» и спальные районы.

Поэтому в перспективе 10-ти лет некоторые районы на окраинах, застроенные без ориентации на комфортное проживание, могут превратиться в гетто, по примеру многих европейских и американских мегаполисов.

Про центр можно сказать, что жилье здесь всегда будет в цене и востребовано. Вероятно, зона, которую условно можно отнести к «центральной», станет существенно больше — до ТТК, а в некоторых направлениях и дальше.

«Европейский подход к организации пространства»

Анна Рогова, директор департамента по связям с общественностью ОАО «ОПИН»:«Масштабный пересмотр векторов развития рынка недвижимости и европейский подход к организации пространства, в котором главным является пространство для жизни, дает основание полагать, что мы стоим на пороге серьезных перемен. В Подмосковье ужесточаются требования к социальной инфраструктуре жилых проектов, привлекаются инвесторы для строительства в Подмосковье крупных якорных объектов, таких как технопарки, туристические комплексы, крупные развлекательные центры, научно-исследовательские и учебные кластеры.

Благодаря этому через 10 лет мы можем увидеть:

сращение Москвы и Подмосковья в радиусе до 50 км, единую агломерацию со своей транспортной системой, рынком недвижимости, спросом и взаимными пассажиропотоками;

небольшое смещение в сторону децентрализации региона: благодаря созданию инфраструктурных центров в Подмосковье и строительству жилья в центре Москвы, транспортные пассажиропотоки будут организованы во всех направлениях;

московская агломерация станет более удобной для жизни благодаря отсутствию промзон и организации досуговых центров: парков, спортивной инфраструктуры, благоустройству набережных и культурно-развлекательных предприятий, а также благодаря квартальной застройке.

В плане организации пространства больше внимания будет уделяться общественным территориям, люди будут не отделяться друг от друга с помощью забора, а наоборот – стремиться к организации возможности для совместного досуга, что повлияет на планировку жилых районов».

«Люди готовы ждать, когда инфраструктура придет в Подмосковье, чем ждать неопределённое время, когда они смогут купить квартиру в Москве»

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»: «Москва практически исчерпала потенциал своего развития в вертикальной плоскости в старых границах, что тем более актуально, учитывая ограничения высотного строительства как в Москве, так и в области. Сейчас у города и ближайшего Подмосковья два возможных пути — или появление гиперполиса с концентраций деловой и культурной активности в историческом центре и удаленным спальными районами, или развитие по кластерному, камерному принципу, с максимальной привязкой жителей к своим локациям через качественную социальную инфраструктуру, создание конкурентных на рынке труда рабочих мест в локациях.

Пока нельзя сказать, что московская агломерация системно следует по одному из путей, однако тенденция миграции спроса за МКАД налицо, и она определенно обгоняет инфраструктурное развитие. Проще говоря: люди готовы ждать определенное время, когда инфраструктура придет в Подмосковье, чем ждать неопределённое время, когда они смогут купить квартиру в Москве.

Конечно, с развитием видов транспорта, альтернативных автомобильному, строительством новых развязок и реконструкцией дорог, спрос будет не только перетекать за МКАД, но и все больше удаляться от границ старой Москвы.

Недвижимость сейчас – это такой же товар, который создается и продается с учетом требований потребителя, становясь с каждым годом все более кастомизированным. Теперь уже не строители строят «что-нибудь» в надежде потом продать «кому-нибудь», а высокопрофессиональные девелоперы формируют свое товарное предложение с учетом запросов, требований, финансовых возможностей и даже глубинных психологических потребностей потребителей.

Востребованными останутся наиболее престижные западные, северо-западные направления, в первую очередь – те, где ведется масштабная работа по строительству дорог и те, где сегодня есть пригородный железнодорожный транспорт.

Толчком к развитию строительства на удалении 30-50 км послужит модернизация железнодорожного транспорта, строительство пригородных железнодорожных станций (например, в пригородах Парижа и в самом Париже их более 70) с ТПУ, в которые завязаны и автомобильные парковки, и пересадочные станции метро. Когда у людей появится возможность за четко рассчитанное время добираться из точки А в точку Б на пригородном поезде в комфортных и безопасных (это очень важно) условиях, то они без особого сожаления расстанутся с местом жительства, близким к МКАД и переедут пусть даже за 30 км от столицы, если там будет вся необходимая детская инфраструктура».

Что покупать, чтобы не опоздать

Анна Рогова рекомендует обратить внимание на проекты, в которых уже учтены модные и актуальные тренды, поскольку «старые проекты через 10 лет будут казаться безнадежно устаревшими».

Вартан Погосян считает, что при выборе объекты недвижимости следует обращать внимание на перспективы развития района, план застройки территории и транспортной сети. «Стоит отказываться от покупки квартир в районах с высокой плотностью застройки недорогим жильем, и обращать внимание на дома и районы, формирующимися по принципам комфорта будущих жильцов», — считает эксперт.

Семен Гоглев, руководитель компании «НЛК Домостроение»: «В первую очередь, мы советуем обратить внимание на те проекты, где в непосредственной близости создается полноценная социальная инфраструктура. В ближайшее время приобретет большое значение возможность пользоваться удаленным офисом, оборудованным оргтехникой и быстрым интернетом, то есть ко-воркинги в загородной жизни станут очень актуальны. Многие сотрудники и специалисты московских компаний уже сейчас работают удаленно, приезжая в городской офис лишь пару раз в неделю.

Конечно, апартаменты в многоквартирном доме всегда будут дешевле, чем индивидуальное жилье, в т.ч. и за МКАД. Но все-таки мы думаем, что данный формат больше подойдет для молодежи.

Полноценная же загородная жизнь подразумевает наличие участка и собственного дома, дуплекса или таунхауса. По поводу сроков приобретения – нужно смотреть наличие привлекательных проектов по указанным выше критериям. Если вас что-то уже заинтересовало – нужно брать, так как то, что предложат потом может не понравиться и дешевле уж точно не будет».

Где покупать

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»: «Вероятно, через 10 лет количество жителей Подмосковья значительно увеличится, и города ближнего и среднего Подмосковья станут более крупными. Это позволит создавать на местах рабочие места. И вот именно развитие предприятий на территории области позволит людям работать там, где они живут, а не тратить часы в дороге.

А вот загородный сегмент может сместиться в сторону большего удаления от Москвы, ведь вблизи будут крупные города, а отдыхать лучше в окружении природы.

Наиболее перспективными направлениями, как для городской застройки, так и для загородной, на текущий момент видятся Ярославское, Дмитровское и Волоколамское, Новорижское шоссе. Так же останутся престижными Минское, Можайское и Рублевское шоссе. А вот привлекательность Калужского шоссе как загородного направления по мере застройки территорий Новой Москвы все-таки снизится».

Наибольшую инвестиционную привлекательность в области имеют новостройки, находящиеся в недооцененных городах – Видном, Пушкино, Подольске, отмечают специалисты компании «Домус финанс». По их мнению, также стоит обратить внимание на направления, где сегодня идет активное развитие транспортной инфраструктуры. К примеру, за последние полтора года наибольший прирост стоимости квадратного метра в области продемонстрировали города, находящиеся на реконструируемом Ярославском шоссе – это Мытищи, Королев и Пушкино. В последнем рост средней стоимости нового «квадрата» сейчас замедлился за счет вывода на рынок большего объема дешевого предложения в проекте «Новое Пушкино».

В первом квартале текущего года на подмосковном рынке жилья наблюдается «вымывание» самого недорогого предложения – квартир небольшого метража.

В связи с этим риэлторы советуют не откладывать решение о покупке. «Также важно понимать, что в любой ситуации, вне зависимости от текущей политической и экономической обстановки, следует уделять внимание ключевым факторам, влияющим на ликвидность объектов. Для области это, прежде всего, месторасположение, качество строительства, обеспеченность ЖК инфраструктурой», — напоминают в «Домус финанс».

Недвижимость в Подмосковье как объект инвестиций

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»: «Спрос на недвижимость в Подмосковье есть сейчас и сохранится в будущем. Даже несмотря на колебания курса, приобретение активов в области на ранних стадиях строительства будет приносить доход, но возможно в более долгосрочной перспективе. Главными плюсами недвижимости в Подмосковье по сравнению со столицей являются стоимость, экологичность и безопасность. Поэтому все больше покупателей выбирают жизнь в Новой Москве и Московской области.

Если говорить о выгоде приобретения, как для проживания, так и с позиции вложения инвестиций, очень актуально приобретать квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Данный формат жилья комфортен для проживания, стоимость квадратного метра ниже, чем в столице, а уровень экологии и безопасности в разы больше. Рекомендую рассматривать жилые комплексы, расположенные вблизи городов-спутников Москвы: Одинцово, Красногорска, Химок, Мытищ и прочих.

Что касается ипотеки: в последние месяцы, в связи со сложившейся ситуацией в стране, банки снижают ставки для привлечения клиентов. Из-за нестабильности национальной валюты покупатели меньше доверяют банкам, что вынуждает последних идти на уступки. Поэтому брать кредит сейчас можно и нужно — конечно, если у вас нет достаточного объема собственных средств для покупки жилья». 

Инга Замуруева